Ce ai de făcut dacă vrei să vinzi și ai restanțe la întreținere

0

Atunci când cauți garsoniere de vânzare sau alte locuințe la bloc, anunțurile nu prezintă toate detaliile și, cu atât mai puțin, pe cele negative. Or, legislația în vigoare prevede clar că un imobil cu restanțe la întreținere nu poate fi vândut atât de ușor. Mai mult decât atât, restanțele te pot lăsa și fără locuință.

După cum se menționează în legea asociațiilor de proprietari, vânzarea unui apartament depinde de restanțele la întreținere. Iar cei care caută sau au garsoniere de vânzare și nu numai ar trebui să fie foarte bine informați în acest sens. Căci eventualele datorii la întreținere ale proprietarului nu pot rămâne în sarcina asociației de proprietari. Ca să nu mai punem la socoteală și celelalte neplăceri cauzate de restanțieri, precum întreruperea apei sau a furnizării de gaze. Drept urmare, pentru a putea vinde un apartament, proprietarul trebuie să se asigure că este cu plata întreținerii la zi. Sau mai există posibilitatea de a negocia cu viitorul proprietar preluarea datoriilor.

Cum poți rămâne fără locuință

Legislația în vigoare conține și o normă destul de periculoasă și controversată. Mai exact, faptul că preşedintele sau administratorul asociaţiei de proprietari are obligaţia solicitării notării în cartea funciară a debitelor mai vechi de 3 luni şi care depăşesc valoarea salariului de bază minim brut pe tară garantat în plată. În urma acestei sesizări, birourile de cadastru şi publicitate imobiliară vor proceda la notarea acestor debite în cartea funciară a locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie. Potrivit articolului 80 din legea asociațiilor de proprietari, asociaţia are ipotecă legală asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari. De asemenea, asociaţia de proprietari beneficiază și de privilegiul general mobiliar asupra bunurilor mobile din locuința respectivă.

Ipoteca imobiliară legală se înscrie în cartea funciară la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă sumă datorată cu titlu de restanţă. Această ipotecă imobiliară legală se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plată sumei datorate.

Spre exemplu, un proprietar cu datorii mai vechi de 3 luni, care depășesc 3.000 de lei, poate rămâne fără casă. Căci legea prevede ca președintele sau administratorul să le treacă în cartea funciară a datornicului. Asta înseamnă că, până nu își achită datoriile, proprietarul nu își poate vinde apartamentul. Printre documentele necesare vânzării se numără actele de cadastru, intabularea și extrasul de carte funciară.

Cumpărătorul își asumă riscurile

Dacă ai un imobil la bloc de vânzare cu restanțe la întreținere, nu ai altceva de făcut decât să le achiți sau să convingi cumpărătorul să o facă în locul tău. Este ceea ce prevede Legea 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Aceasta stabilește că, atunci când vor să-și vândă locuințele, proprietarii sunt obligați “să facă dovada plății la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și a utilităților publice”.

Astfel, cel care dorește să vândă o locuință este obligat să solicite de la asociație o adeverință prin care va putea dovedi că, până la data emiterii documentului, are plătită întreținerea la zi. Pe de altă parte, dacă proprietarul nu are întreținerea plătită la zi, în document va fi trecută valoarea datoriilor din acel moment. De existența acestei adeverințe depinde vânzarea apartamentului. Deoarece Legea 196/2018 prevede că notarii vor putea autentifica actele de înstrăinare a unei locuințe doar dacă cel ce-o vinde nu lasă datorii neplătite asociației.

Mai exact, fie se duce la notar o adeverință ce arată lipsa datoriilor, fie există un acord expres, din partea viitorului proprietar, de acceptare a datoriilor ce apar în adeverință. Cu alte cuvinte, Legea 196/2018 stabilește că, “în cazul existenței unor datorii către asociația de proprietari sau către furnizorii de utilități publice în cazul facturării individuale a serviciilor, notarul public va autentifica actul de înstrăinare dacă dobânditorul acceptă expres că va prelua în întregime toate debitele înstrăinătorului către asociația de proprietari, precum și toate debitele către toți furnizorii de utilități publice”. În lipsa acestor reglementări necesare,
cei care vor să vândă imobile la bloc și-ar permite să lase datorii neplătite către asociația de proprietari. Ceea ce s-ar traduce în costuri de întreținere mai mari pentru fiecare proprietar din bloc.

Penalități după 20 de zile de neplată

Locatarii ar putea avea doar 20 de zile să plătească datoriile la bloc. Spre deosebire de 30, cum e acum. De asemenea, termenul de la care vor avea de plătit și penalități de întârziere ar putea să fie scurtat. Aceste posibile modificări sunt propuse într-un proiect legislativ prin care se urmărește modificarea substanțială a Legii asociaților de proprietari nr. 196/2018. Însă acesta e termenul minim după care pot fi aplicate astfel de penalități. Iar Legea asociațiilor permite și un termen extins, chiar și de 40 de zile, pentru achitarea datoriilor. Pe de altă parte, cuantumul penalităților nu poate depăși 0,2% pe zi de întârziere.

Share.

Leave A Reply

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.